주택임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 전체 가구의 40%에 달하는 임차가구는 임대인의 일방적 임대료 인상이나 퇴거 요구에 대한 부담 등 주거 불안에 시달리고 있음. 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고가 속출한 ‘전세사기’ 사태는 임차인 보호를 위한 현행 법제의 맹점을 뚜렷이 보여주고 있음. 이에 현재 2회로 한정된 계약갱신청구권을 임차인이 제한 없이 쓸 수 있게 하고, 지역 별로 적정임대료산정위원회를 설치해 적정임대료를 고시하며 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차계약에 의무화하는 등 임차인 보호를 확대하고자 함. 또한 ‘깡통전세’ 및 무자본 갭투기를 막기 위해 전세보증금의 범위를 주택가격의 일정 비율로 제한하고, 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대한 대항력이 발생하도록 하며 임대인의 정보제공 의무를 강화하여 ‘전세사기’로부터 임차인을 보호하고자 함. 주요내용 가. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시 대항력이 발생하도록 함(안 제3조제1항). 나. 임차주택 매매계약이나 그 이외의 사유로 임대인인 변경된 경우 임차주택의 양도인과 양수인에게 임차인에 대한 통지의무를 부과하도록 함. 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 양수인에게 통지를 받은 2달 이내 임대차 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제3조의8 신설). 다. 임차주택의 양수인은 매매계약 체결일 15일 이내 매매계약 체결일 이후에 발급된 「국세징수법」 제108조 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 각 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 함(안 제3조의9 신설). 라. 임차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없으며 임차료는 보증금으로 전환한 금액이 임차보증금에 포함되도록 함(안 제3조의10 신설). 마. 계약기간 만료 후 보증금 미반환 경우, 임차인이 임차보증금에 대한 대출을 받았으면, 임대인은 미반환보증금에 대한 임차인의 대출이자를 임차인에게 지급하여야 함. 또한 임대인은 임차인의 대출과 별개로 미반환 보증금에 대한 이자를 소송촉진법의 비율에 의한 이자로 임차인에게 지급하도록 함(안 제4조의2). 바. 임대인이 임대차 갱신요구를 거절할 수 있는 임차인에 대하여 2기 연체된 임차인을 3기 연체된 임차인으로 하여 갱신거절의 범위를 제한함. 또한 1회에 한한 갱신요구권 규정을 삭제하여 갱신요구 횟수 제한이 없도록 함(안 제6조제1항제1호 및 제6조제2항). 사. 주택임대차 거래에 참고할 수 있는 적정임대료를 조사하기 위해 시ㆍ도에 주택임대료산정위원회를 둘 수 있고, 시ㆍ도지사는 1년 주기마다 지역별 적정임대료를 산정 및 고시하도록 하며, 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사가 임대차 행정의 효율적 운영을 위하여 주택임대차정보 체계를 구축할 수 있도록 함(안 제7조의3부터 제7조의5까지 신설). 아. 임차인은 계약 시 임차보증금이 일정 기준 이하인 경우 다른 담보권자보다 우선하여 임차보증금 전액을 변제받을 수 있도록 함(안 제8조제4항). 자. 조정위원회는 보증금 및 차임 등과 관련한 분쟁을 조정할 경우, 고시된 적정임대료가 있는 경우 적정임대료를 분쟁 조정의 기준으로 사용하도록 함(안 제21조제3항 신설). 차. 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차 계약에 의무화하고, 기재되어야 할 정보를 구체적으로 명시하며, 이를 위반할 경우 임대인과 공인중개사에게 과태료를 부과하고자 함(안 제30조 및 제31조)